“兩會”期間中國國務(wù)院總理溫家寶表示，房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位、堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，中國央行行長周小川在接受記者采訪時(shí)，也明確表示，存準(zhǔn)率下調(diào)所釋放的資金并不是流向房地產(chǎn)業(yè)。筆者認(rèn)為，這表明在未來相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)，針對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的高壓態(tài)勢基調(diào)難改。

中國國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市有27個(gè)，比1月份增加了12個(gè)，房價(jià)全面回落的城市持續(xù)增多，北京和上海等一線城市房價(jià)出現(xiàn)32個(gè)月以來首次同比下降。

2月份房屋銷售量雖有所回升，但主要是房地產(chǎn)商降價(jià)促銷、前期積累的部分剛性需求集中釋放的結(jié)果。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)商的資金鏈日趨緊張，為了回籠資金，越來越多的開發(fā)商將采取降價(jià)促銷策略，中國樓市將進(jìn)入新一輪去庫存周期。

十年前中國樓市曾歷經(jīng)了一輪艱難的去庫存：受東南亞金融危機(jī)沖擊，中國樓市一片蕭條，隨處可見的爛尾樓是當(dāng)年最突出的景觀；房地產(chǎn)企業(yè)商品房積壓嚴(yán) 重，慘淡經(jīng)營，大批地產(chǎn)商在那一輪樓市危局中黯然離場。為了拯救陷入困境的房地產(chǎn)業(yè)，2001年 4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于對消化空置商品房有關(guān)稅費(fèi)政策的通知》：“對于1998年6月30日以前建成 尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征營業(yè)稅、契稅 ”，以幫助地產(chǎn)商消化積壓空置商品房，化解市場風(fēng)險(xiǎn)。

然而，沒有人能夠想到，當(dāng)年在去庫存的艱難困境中苦苦掙扎的中國房地產(chǎn)業(yè)此后卻峰回路轉(zhuǎn)，從此步入了一段激情燃燒的歲月。過去十年間房價(jià)奔騰式上 漲、主要城市房價(jià)飆升了5-10倍，地產(chǎn)商風(fēng)光無限、紛紛躋身各類富豪榜。十年前地產(chǎn)商在庫存重壓下艱難度日的困窘早已淡出了人們的記憶。

去年四季度以來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，部分地產(chǎn)商呼吁放松調(diào)控，否則，房地產(chǎn)商無錢購地，未來商品房供應(yīng)將因此大幅下降，并導(dǎo)致房價(jià)報(bào)復(fù)性上 漲。然而，這只不過是房地產(chǎn)商為了繼續(xù)享受多年來房地產(chǎn)暴利的一個(gè)借口，公開數(shù)據(jù)顯示，即使房地產(chǎn)商未來若干年內(nèi)不購置土地，其目前已囤積的土地項(xiàng)目也足 以供其開發(fā)多年，而對一些房地產(chǎn)上市公司財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)的分析則顯示，部分房地產(chǎn)商囤積的土地足夠供其未來開發(fā)十幾年甚至幾十年！

當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的持續(xù)，房價(jià)不斷上漲的勢頭終于得到遏制，而隨著房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的顯現(xiàn)，地產(chǎn)商面臨的融資環(huán)境也顯著惡化、資金鏈日益緊張。十年輪回，中國樓市將進(jìn)入新一輪去庫存周期。

與98年東南亞金融危機(jī)下中國樓市因銷售不暢導(dǎo)致大量商品房被動(dòng)積壓的情形不同的是，當(dāng)前樓市存貨持續(xù)攀升則是受房價(jià)一路飆升鼓舞、地產(chǎn)商主動(dòng)囤地 捂房的結(jié)果。暴利的誘惑吸引著巨額社會資金源源不斷地向房地產(chǎn)業(yè)積聚，囤積土地、捂盤惜售成為房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)廣受詬病的亂象，囤積居奇、待價(jià)而沽以牟取暴利 是房地產(chǎn)界一個(gè)公開的秘密。十年間房地產(chǎn)商囤積的庫存已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)年的水平，市場風(fēng)險(xiǎn)也隨之積聚。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，1999年至2010年間，地產(chǎn)商累計(jì)購地38.19億平方米、累計(jì)完成土地開發(fā)面積23.57億平方米，十年間由此新 增的尚未完成開發(fā)的土地面積高達(dá)14.62億平米，以2010年全國完成土地開發(fā)面積2.13億平米計(jì)算，十年間房地產(chǎn)商囤積的新增土地足夠其開發(fā) 6.86年；考慮到1999年以前因銷售不暢而積壓形成的存貨，房地產(chǎn)商囤積的土地規(guī)?；蜻h(yuǎn)高于這一水平。

從歷年商品房竣工面積與商品房施工面積的比例也可看出，最近十年來房地產(chǎn)商屯地、捂房的傾向不斷強(qiáng)化：商品房竣工面積占施工面積的比例由1999年的35.93%持續(xù)下滑至2010年19.41%，顯示房產(chǎn)商屯地、捂房的熱情不斷高漲。

2011年11月國土資源部發(fā)布“全國第三季度房地產(chǎn)用地市場運(yùn)行概況”，該份文件首度披露了未開工用地?cái)?shù)據(jù)，顯示房地產(chǎn)業(yè)囤積土地規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了 人們的想象：截至2011年10月，全國未開工的房地產(chǎn)用地約為21.3億平米，未竣工的房地產(chǎn)用地45.5億平米，合計(jì)66.8億平米。 以2000-2010年間竣工房屋平均容積率2.33倍計(jì)，可建設(shè)房屋157.1億平米，而2010年全國房屋銷售面積約10.43億平方米，以此計(jì)算， 房地產(chǎn)業(yè)囤積的土地可供開發(fā)銷售15.1年。即使未來若干年內(nèi)房地產(chǎn)商不再購置土地，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)囤積土地也足以供其未來開發(fā)15年以上，房地產(chǎn)業(yè)囤積 土地規(guī)模之高，由此可見一斑。

萬科是中國最大的房地產(chǎn)公司，長期以來一直以快速滾動(dòng)開發(fā)、不屯地著稱。萬科對外聲稱，其保持的土地儲備滿足其未來2-3年的開發(fā)需要，萬科也確實(shí)是中國房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度最快的上市公司之一。

然而，萬科2010年財(cái)報(bào)顯示，2010年末萬科房地產(chǎn)存貨賬面余額1333.3億元、全部土地項(xiàng)目開發(fā)完成后預(yù)計(jì)可形成開發(fā)產(chǎn)品3654.2億 元，2010年萬科銷售成本300.74億元(銷售收入507.14億元)，以此測算，其儲備的土地可供其開發(fā)銷售12.15年！

考慮到2010年末其賬面預(yù)收賬款余額744億元、2010年新增預(yù)收賬款426.7億元，萬科有可能有意推遲了銷售收入的結(jié)算，其當(dāng)年已實(shí)現(xiàn)銷售 數(shù)據(jù)可能偏低；假設(shè)萬科2010年新增預(yù)收賬款426.7億元全部為當(dāng)年已實(shí)現(xiàn)銷售收入、即當(dāng)年實(shí)際銷售收入933.84億元 (507.14+426.7)、當(dāng)年實(shí)際銷售成本553.3億元(假設(shè)未結(jié)算項(xiàng)目與已結(jié)算項(xiàng)目毛利率相同)，則萬科儲備的土地項(xiàng)目至少可以供其開發(fā)銷售 6.6年以上。